Bostadsbyrån

Menu

FAQ

Frågor och svar

Ska du köpa en fastighet? Då har du med största sannolikhet kommit i kontakt med uttrycket pantbrev. Men vad är det, vad kostar det och är det något du behöver? Vi guidar dig!

Pantbrev – vad är det?

Om du lånar till en ny bostad är det svårt att fysiskt lämna huset i pant. Istället ger man banken ett pantbrev som representerar fastigheten. Det är ett digitalt dokument som agerar som bankens säkerhet när du lånar till köp av fastighet vid t.ex. ett bolån. Banken kontaktar fastighetsregistret samt Lantmäteriet som administrerar pantbreven. 
Skulle du av någon anledning inte kunna betala tillbaka amortering eller ränta på lånet kommer banken som har pantbrevet ha rätten att sälja fastigheten som lösning på situationen.

Vad gäller för hus?

Om du tagit ett lån från banken för att köpa ett hus eller annan typ av fastighet så behöver du som ägare i samband med köpet ansöka om pantbrev och lagfart.

Kan man ha flera pantbrev?

Ja, en fastighet kan ha mer än ett pantbrev med olika belopp. I ett så kallat fastighetsbevis kan banken se en sammanställning på alla pantbrev som är uttagna på en bostad, samt avtalsservitut och rättigheter.

Vad kostar pantbrev?

Nytt pantbrev
Om bostaden inte har ett pantbrev sedan tidigare behöver du ansöka om ett nytt pantbrev. Ett nytt pantbrev består av två avgifter – en expeditionsavgift och en rörlig stämpelskatt. Expeditionsavgiften ligger för närvarande på 375 kronor och stämpelskatten ligger i dagsläget på 2 % av det totala beloppet i pantbrevet. Den totala kostnaden för ett pantbrev beror med andra ord på storleken av pantbrevsbeloppet. Om du behöver ta ett lån på 3 miljoner kronor och bostaden inte har några pantbrev sedan tidigare skulle pantbrevet kosta nedan:

Räkneexempel: (3 000 000 kr x 0,02) + 375 kr = 60 375 kr

Bostad med gammalt pantbrev
Finns det pantbrev från tidigare ägare? Som ny ägare av bostaden ärver du de tidigare pantbreven som finns tecknade på bostaden. Om du i samband med köpet behöver belåna fastigheten mer än vad tidigare ägare har gjort så behöver du ansöka om ett pantbrev med ett pantbrevsbelopp som motsvarar mellanskillnaden. Låt säga att den tidigare ägaren hade 2,5 miljoner i lån på fastigheten och du som ny ägare behöver låna 3 miljoner. Då behöver du ansöka om ett pantbrev värde 500 000 kr.

Räkneexempel: (500 000 kr x 0,02) + 375 kr = 10 375 kr

Hur ansöker jag om pantbrev?

Att beställa ett nytt eller kompletterande pantbrev innebär att banken kontaktar Lantmäteriet i samband med att du upptar lån i banken. Det är inget du som kund ska göra själv. En ansökan brukar innefatta följande fyra delar:

  • Fastighetsägarens personnummer
  • Fastighetsbeteckning
  • Underskrift samt namnförtydligande från den som söker
  • Skriftligt medgivande från maka/make eller sambo.

Vad händer när jag säljer bostaden?

Om bostaden är pantsatt så frisläpper banken pantsättningen och eventuella pantbrev i samband med att du löser lånet. Den nya ägaren till fastigheten tar sedan över dina pantbrev och använder dem för sina lån. Om fastigheten behöver belånas mer än summan av tidigare pantbrevsbelopp, så behöver den nya ägaren ansöka om ytterligare pantbrev. Avseende bostadsrätter så frisläpps lägenheten som säkerhet och en ny ägare kan pantsätta lägenheten.

Vad gäller för bostadsrätt?

Om du ska köpa en bostadsrätt behöver du inte ett pantbrev eftersom du inte äger fastigheten. Som ägare av en bostadsrätt så har du nyttjanderätten för lägenheten. 

Du kan fortfarande pantsätta en bostadsrätt, men istället för pantbrev betalar du föreningen något som kallas pantsättningsavgift. Föreningens pantsättningsavgift brukar stå i föreningens stadgar, men även i objektsbeskrivningen.

Lagfart syftar till ansökan om att byta ägare på en fastighet, till exempel en villa, i samband med köp, arv eller gåva. Lagfarter lagras och registreras sedan i fastighetsregistret. Där kan du hitta alla uppgifter om hur ägandeskapet för fastigheten ser ut idag, men även hur det har sett ut bakåt, hur stor köpeskilling var och hur fastighetsköpet gick till. 

Vem behöver ansöka om lagfart?

Det är du som ägare (och vanligtvis köpare) av fastighet som ansöker om lagfart. I de fall som du har fått fastigheten i arv eller blivit överlåten en fastighet ska du som ny ägare ansöka om lagfart, och bifoga dokument som styrker din situation. Detta kan till exempel vara ett köpebrev eller gåvobrev.

Lagfart för bostadsrätt – ja eller nej?

Nej, om du köper en bostadsrätt behöver du inte ansöka om lagfart, eftersom det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten. 

När ska man ansöka om lagfart?

Ansökan om lagfart hanteras av inskrivningsmyndigheten som är en del av Lantmäteriet. Deras regler säger att du som ny ägare behöver ansöka om lagfart inom 3 månader från det att fastigheten bytt ägare.

Hur ansöker man om lagfart?

Ansökan om lagfart skickas till Lantmäteriet. Du kan antingen ansöka online på deras webbplats, eller skriva ut en blankett och posta blanketten till följande adress:

Lantmäteriet
Fastighetsinskrivning
761 80 Norrtälje

För att en ansökan om lagfart ska vara godkänd behöver den innehålla vissa dokument. Här nedan har vi summerat mer information om vad ansökan ska innehålla för att vara korrekt utförd, men i regel hanterar din bank ansökan om lagfart i samband med att du förvärvar eller belånar fastigheten.

Ansökan om lagfart ska innehålla:

 

  • Fångeshandlingen i original (t.ex. köpekontrakt, köpebrevet eller gåvobrev).
  • Fastighetsbeteckning inkl. kommun, traktnamn och nummer.
  • Aktuellt värdeintyg på fastigheten.

Vad kostar lagfart?

 

Ansökan om lagfart består av två kostnader – en fast expeditionsavgift och stämpelskatt. Expeditionsavgiften kostar 825 kr och stämpelskatten motsvarar 1,5% av vad ni betalade för fastigheten. Beroende på vad er fastighet kommer att kosta kan stämpelskatten bli rätt hög. Det är därför viktigt att ni kommer ihåg att ta höjd för lagfartskostnad i er budget.

Räkneexempel: (3 000 000 kr x 0,015) + 825 kr = 45 825 kr

Juridisk person

Om det är en juridisk person som ansöker om lagfart som behöver denne betala expeditionsavgift och stämpelskatt på 4,25%. 

Arv, gåva eller bodelning

Om fastigheten tillfallit ägaren i samband med arv, gåva eller bodelning så betalas bara expeditionsavgiften, ingen stämpelskatt.

När du köper en bostadsrätt blir du medlem i en bostadsrättsförening. Den drivs av en styrelse. I en bostadsrättsförening kan du påverka ditt boende och hur föreningen sköts. Du får både rättigheter och skyldigheter som bostadsrättshavare.

Bostadsrättshavare är den som köpt en bostadsrätt

Som boende i en bostadsrätt ingår du i en bostadsrättsförening, även kallad brf, och har ett visst ansvar för ditt boende. Du ansvarar bland annat för bostadens golv, väggar och tak. Det är du själv som reparerar eller byter ut vitvaror som går sönder. Däremot har du inte ansvar för saker utanför lägenheten, till exempel trapphus, yttertak, fasad och lekplats.

Gemensamma funktioner behöver skötas om av föreningens medlemmar, de boende. Det går däremot inte att tvinga någon att delta i gemensamma aktiviteter eller i arbetsgrupper. Blir det för få som deltar vid exempelvis storstädning och liknade insatser får dessa tjänster köpas in från externa leverantörer. Det påverkar föreningens ekonomi och därigenom samtliga bostadsrättshavares ekonomi.

Bostadsrättsföreningens styrelse

En styrelse består av representanter för bostadsrättshavarna och de boende väljer styrelse till bostadsrättsföreningen vid föreningsstämman. Frågor som tas upp och beslutas om i styrelsen kan vara allt från ekonomisk förvaltning eller balkongbygge till snöskottning och gårdsstädning. 

För att en bostadsrättsförening ska fungera väl krävs ett helhetstänkande. Det är mycket kring en fastighet som ska förvaltas – allt från ekonomi och teknik till fastighetsservice. Att ha en välskött bostadsrättsförening bevarar fastighetens värde. Föreningen kan köpa in de flesta tjänster som behövs.

Du kan själv vara med och påverka förvaltningen av bostadsrättsföreningens ekonomi och fastighet genom att engagera dig i styrelsen. Vill du inte vara med i styrelsen kan du engagera dig genom att komma med idéer eller lämna in ett förslag, som kallas motion, med lösning på ett problem.

Rättigheter och skyldigheter i en bostadsrättsförening

Styrelsen har i uppdrag att förvalta föreningen, men alla boende har gemensamt ansvar för att boendet blir så trivsamt och bra som möjligt. Det finns ett ekonomiskt såväl som demokratiskt värde i en väl fungerande förening där medlemmarna känner gemenskap och värdesätter föreningen.

Det här får du göra utan styrelsens tillstånd

  • Måla, tapetsera och lägg golv
  • Byt kylskåp, frys och spis
  • Renovera ytskikt i kök och badrum

Det här får du inte göra utan styrelsens tillstånd

  • Riva bärande väggar
  • Ändra befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
  • Andra väsentliga förändringar

Det yttre underhållet

Föreningen, genom styrelsen, bär ansvar för det yttre underhållet i föreningen. I det ansvaret ingår bland annat att fasaderna är i gott skick, att gräset är klippt, att snöröjning sker, att tvättstugan och soprummet är städade och att gården och annan utemiljö ser trevlig och vårdad ut. Styrelsen kan förstås inte utföra allt det praktiska arbetet på egen hand. Antingen får föreningen hjälpas åt eller så köps tjänsterna in.

Kan jag bli av med min bostadsrätt mot min vilja?

Ja, du kan faktiskt bli av med din nyttjanderätt. Det gäller till exempel om du:

  • Inte betalar din avgift.
  • Utan samtycke eller tillstånd hyr eller lånar ut din lägenhet i andra hand.
  • Orsakar upprepade störningar.
  • Genom vårdslöshet vållar skada genom ohyra och inte anmäler detta till föreningen.
  • Vanvårdar din lägenhet.
  • Vägrar bostadsrättsföreningen tillträde till lägenhet, utan giltig ursäkt.
  • Använder din lägenhet för brottslig näringsverksamhet.
  • Stadgar för bostadsrättsföreningen upprättas i enlighet med bostadsrättslagen.
Som köpare är det ditt ansvar att noggrant undersöka fastigheten för att bilda dig en uppfattning om dess skick. Fel och brister som du kunde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning kan inte senare användas som grund för att kräva nedsättning av köpeskillingen. Köparens undersökningsplikt är reglerad i Jordabalken 4 Kap :19 § och omfattar hela fastigheten, inklusive mark, byggnader och installationer såsom el, värme, vatten, VVS, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. Hela fastigheten ska undersökas i detalj, och där det är möjligt måste du som köpare även inspektera svårtillgängliga utrymmen. Om du inte själv kan dra säkra slutsatser av det du finner, bör du anlita en sakkunnig för en djupare undersökning. Om du upptäcker fel eller tecken på fel som köpare, skärps kraven på din undersökningsplikt. Om du anlitar en besiktningsförrättare eller annan sakkunnig, är det viktigt att vara medveten om omfattningen av den beställda besiktningen. Det kan behövas kompletterande besiktningar av exempelvis el, eldstäder, murstockar och andra installationer. Det är också ditt ansvar att kontrollera eventuell förekomst av radon. Dessutom är det klokt att sätta sig in i kommunens framtidsplaner, eftersom kommande beslut kan påverka din fastighet. Mer om detta kan du läsa här
Säljaren är enligt lag skyldig att informera köparen om alla kända fel och brister som inte kan anses normala med hänsyn till fastighetens ålder. Säljaren ansvarar även för de garantier och utfästelser som ges. Om säljaren upplyser köparen om sådana fel och brister, blir han eller hon inte senare ersättningsskyldig för dem. Utöver detta ansvarar säljaren för dolda fel enligt Jordabalken 4 kap 19§, det vill säga fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning och som du inte heller kan förvänta dig utifrån husets ålder, skick, pris eller andra omständigheter. Fel som du som köpare borde ha kunnat upptäcka eller förvänta dig, är således inte säljarens ansvar. Allt du behöver veta om fel i fastighet och dolda fel Se upp för dolda fel när du säljer hus. Om ett fel som inte borde eller kunde bli upptäckt visar sig efter försäljningen är det ett så kallat dolt fel. Då landar ansvaret på dig som säljare, oavsett om du kände till felet eller inte. I det läget är det bra med en dolda fel-försäkring. Vi ger exempel på dolda fel och hur de hanteras. Att vinna en budgivning och få det där huset du gått och trånat efter är väl en dröm? Det enda som återstår är att sälja ditt eget hus. Och vad kan egentligen gå fel? Du kan trösta dig med att i de flesta fall löper allt på smärtfritt. Men det kan vara bra att vara förberedd om det skulle visa sig att köparen av ditt hus vill ha kompensation för fel i fastighet. – Avviker huset från säljarens uppgift förekommer ett fel i fastigheten. Om avtalet inte ger någon vägledning om husets standard, har köparen rätt att kräva att fastigheten har ”normal standard”. Det innebär vad en köpare normalt ska kunna förvänta sig av fastigheten, säger Eric Bodin, förbundsjurist på Villaägarna. Från rättsliga fel till faktiska fel Fel i fastighet enligt jordabalken delas in i tre olika grupper: rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Rättsliga fel är när köparen har begränsad möjlighet att förfoga över fastigheten. Det kan bero på att fastigheten belastas av panträtter, nyttjanderätter eller andra rättigheter som du inte kände till eller kunde förutsätta vid köpet. Normal standard är att fastigheten du köper inte belastas av vare sig panträtter eller nyttjanderätter. – Säljaren ansvarar för ett rättsligt fel om köparen inte kände till att rättigheten fanns, det vill säga att hen varit i god tro. Köparen har inte heller någon undersökningsplikt när det gäller rättsliga fel, säger Eric Bodin. Rådighetsfel är när ett myndighetsbeslut förhindrar dina möjligheter att använda fastigheten, till exempel ett rivningsföreläggande. Det förutsätter dock att fastigheten är utpekad genom beslutet och att köparen varit i god tro om felet. Köparen har inte heller här någon undersökningsplikt.Faktiska fel innebär fysiska avvikelser som exempelvis otjänligt dricksvatten, rötskadat golvbjälklag, otät skorsten och att det finns skadedjur i huset. Fastigheten avviker med andra ord från vad köparen kunnat förutsätta vid köpet, alltså från normal standard.

När det gäller faktiska fel har köparen undersökningsplikt. Det betyder att säljaren inte står för fel som köparen borde ha upptäckt vid den besiktning som alltid bör föregå fastighetsköpet. Om köparen däremot inte borde ha upptäckt felet och inte heller borde ha kunnat räkna med att det skulle finnas, är det ett så kallat dolt fel. Dolda fel svarar säljaren för oavsett om hen kände till felet eller inte.

– Du kan helt enkelt se regeln om undersökningsplikt som en ansvarsfördelningsregel. Säljaren ansvarar för dolda fel och köparen ansvarar för upptäckbara fel, säger Eric Bodin.

I korthet räknas felet som dolt om det:

  • Har funnits vid köptillfället. Eventuella följdskador till det ursprungliga felet omfattas inte av säljarens felansvar. Följdskadan ingår inte i det ursprungliga felet och är därför inte ett självständigt fel, såvida det inte funnits vid köpet.
  • Inte ska ha varit upptäckbart. Grundprincipen är att alla fel som direkt går att se är upptäckbara. Alla utrymmen som är tillgängliga för en besiktning måste undersökas. Däremot ska du normalt sett inte behöva göra ingrepp i fastigheten. Om du exempelvis måste bryta upp en vägg för att upptäcka felet anses det ofta som icke-upptäckbart.
  • Inte ska ha varit förväntat, se nedanstående avsnitt.

Vad ska köparen kunna förvänta sig?

Men vad kan då köparen förutsätta vid köpet, eller vad är normal standard i ”faktiskt hänseende”?

Normal standard påverkas av många olika faktorer, bland annat följande:

  • Köpeskillingens storlek. Om du har betalat ett relativt lågt pris för huset får du räkna med fler brister.
  • Byggnadens ålder. Ju äldre hus du har köpt, desto fler fel får du räkna med. Är huset däremot nybyggt ska du inte behöva acceptera fel i samma utsträckning.
  • Olika anläggningar och maskiners ålder. Du kan exempelvis räkna med att en dränering håller cirka 25–30 år och en tvättmaskin cirka 10 år.
  • Husets läge. Om marken sluttar mot byggnaden får du som köpare räkna med vissa fuktskador.
  • Byggnadsnormer när huset byggdes. Du som köpare kan förvänta dig att huset byggts enligt då gällande normer. Men byggnader som utförts enligt tidigare normer kan dock visa sig vara riskkonstruktioner.

Ovanstående faktorer påverkar med andra ord om felet ska betraktas som dolt eller inte. Eric Bodin illustrerar med följande exempel: 

– Om du köper ett hus med platta på mark får du exempelvis räkna med en förhöjd risk för fukt- och mögelskador. Det blir alltså svårt för dig att hävda att det skulle vara ett dolt fel och därmed något som säljaren ska svara för, säger Eric Bodin.

Exempel på dolda fel

Ett dolt fel kan vara allt från fuktskador till skadedjur. Nedan följer några exempel på dolda fel:

  • Skadedjur
  • Fuktskador
  • Mögel
  • Läckage
  • Konstruktionsfel
  • Dräneringsproblem
  • Elfel
  • Brister i ventilationen

Besiktning av hus

Köparen bör alltid anlita en besiktningsman och göra en besiktning av huset, eftersom hen har undersökningsplikt. Om det vid en besiktning konstateras att det finns fukt i källaren bör köparen gå vidare i sin undersökning av huset eftersom den förhöjda fukthalten är en indikation om fel.

– Väljer köparen att inte gå vidare i undersökningen och det efter en tid konstateras en fuktskada inne i källarväggen, får köparen stå sitt kast. Det rör sig alltså inte om ett dolt fel eftersom köparen inte brydde sig om att undersöka källaren för att ta reda på orsaken till fukten, säger Eric Bodin.

En besiktning är dock bara en genomgång av husets synliga delar. Den omfattar med andra ord inte kontroll av exempelvis elsystem, VVS och avlopp.

Kristofer Johansson på SkandiaMäklarna i Karlstad, berättar att han ibland går igenom besiktningen med säljaren för att ge råd om hur prisbilden kan påverkas om vissa skador inte åtgärdas.

– Om det till exempel visar sig att badrummet är fuktskadat ger jag ofta rådet att kontakta försäkringsbolaget. Det är dock viktigt att ha i åtanke att ett hus som är byggt på 70-talet inte genomgår felfria besiktningar, säger Kristofer Johansson.

Läs mer om dolda felförsäkringen under avsnittet ”Försäkring mot dolda fel” nedan.  

Hur noggrann bör undersökningen vara? 

Det ställs mycket höga krav på köparens undersökning av huset. Alla tillgängliga skrymslen och all maskinell utrustning ska undersökas. Kryputrymmen under golv eller tak omfattas av undersökningsplikten även om de är svårtillgängliga på grund av is och snö eller annat.

– Däremot ligger det normalt utanför undersökningsplikten att undersöka sådant som är inbyggt i väggar, tak och golv. Men om ett inbyggt rör börjat läcka så att det finns spår av vatten på exempelvis vägg eller tak, ingår det i undersökningsplikten att ta reda på vad skadan beror på, säger Eric Bodin.

Köparen måste med andra ord vara uppmärksam på symtom på fel. I detta fall bör köparen göra en fördjupad undersökning. Undersökningsplikten kan även utökas om säljaren misstänker ett fel och berättar om det för köparen.

– Om säljaren säger att hen har haft problem med avloppet, bör köparen göra en mer noggrann undersökning, säger Eric Bodin.

Försäkring mot dolda fel 

Du som säljer en bostad ansvarar för alla dolda fel som kan upptäckas efter att den nya ägaren tagit över. Det gäller i 10 år för hus. En dolda felförsäkring ingår vanligtvis inte i hemförsäkringen, utan måste tecknas separat. De flesta dolda felförsäkringar förmedlas av mäklare.

– Försäkringen innebär en trygghet både för säljare och köpare. Vid en eventuell tvist är dolda felförsäkringen ofta mer kostnadseffektiv än om parterna anlitar fristående juridiska ombud som timdebiterar.

Innan du tar ställning till om du bör teckna en sådan försäkring bör du ta del av försäkringsvillkoren. Läs särskilt igenom undantagen, där det framgår vad som inte täcks av försäkringen. Vanligtvis omfattas inte VVS- och elinstallationer, skorstens- och rökgångar, vattnets kvalitet och kvantitet, och vitvaror. Du är med andra ord inte helgarderad mot ansvaret för dolda fel bara för att du har en särskild försäkring. Vill du ha ett ännu bättre skydd kan du skriva in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. 

Vad innebär friskrivningsklausulen? 

Säljaren kan friskriva sig från ansvaret för dolda fel genom att skriva in en friskrivningsklausul i avtalet. Det innebär att säljaren befrias från det tioåriga ansvaret för dolda fel i fastigheten som hen annars har. Om du som köpare accepterar en sådan klausul kan du inte ställa krav på säljaren om du senare skulle upptäcka dolda fel i huset.

Har säljaren rätt att reparera felet själv? 

Säljaren har inte rätt att kräva att få reparera eller avhjälpa det dolda felet. Köparen har däremot rätt till avdrag på köpeskillingen när det finns dolda fel i huset. För att räkna ut avdraget, måste fastighetens värde fastställas utan fel, respektive med fel vid tillträdet. Resultatet blir till exempel att felet motsvarar 20 procent av husets värde i felfritt skick. Därefter görs avdraget, alltså 20 procent på den avtalade köpeskillingen.

Reklamation av fastighet 

Om köparen vill göra anspråk mot säljaren på grund av ett fel i fastigheten, måste köparen reklamera till säljaren inom skälig tid från det hen har upptäckt felet. Köpare som vill vara på den säkra sidan bör skriva till säljaren om upptäckten av felet i ett rekommenderat brev. Det behöver inte vara något juridiskt högtravande brev utan det räcker med att köparen redogör för felet och uppger att hen vill ställa krav på säljaren på grund av felet. Köparen bör även uppge varför säljaren ska stå till svars. Det kan handla om att fastigheten avviker från normal standard och att det felet inte borde ha upptäckts av köparen. I brevet bör det också framgå att köparen förväntar sig att säljaren hör av sig inom en kortare tid och uppger sin inställning till kravet.

– Men om det har gått mer än tio år sedan du tillträdde huset är dina krav mot säljaren preskriberade. Det innebär att du i så fall själv får stå för eventuella reparationer.

Syftet är att spara energi och bidra till en hållbar utveckling samt att minska utsläpp som påverkar miljön. Energideklarationen ska upprättas av en oberoende expert. Fastighetsmäklarens ansvar är att informera säljaren om att en energideklaration ska finnas vid försäljningstillfället, om det inte redan finns en deklaration som är högst 10 år gammal. Det finns vissa undantag från skyldigheten att upprätta en energideklaration.

Ett av undantagen gäller fritidshus med högst två bostäder, under förutsättning att ingen är skriven/folkbokförd på fastigheten. Andra undantag inkluderar ägarbyten genom gåva eller arv samt försäljning till närstående eller personer som redan bor i eller disponerar fastigheten. Som närstående räknas i detta sammanhang vanligtvis endast egna föräldrar, make/maka/sambo och barn.

I jordabalken anges vad som är fast egendom. Fast egendom är jord, d.v.s. själva marken. Fast egendom indelas sedan i fastigheter. Till fastigheten finns tillbehör, så kallade fastighetstillbehör, såsom exempelvis byggnaden. Fastighetstillbehör ingår i köpet. Tillbehör finns även till byggnaden, så kallade byggnadstillbehör, och även dessa ingår i köpet om inte annat särskilt avtalas.

Man kan särskilt avtala om att sådant som är lös egendom, exempelvis bohag eller maskiner, ska ingå i köpet. Omvänt gäller att man kan bestämma att det som är byggnadstillbehör inte ska ingå i köpet. Men om man inte avtalar något särskilt, gäller att tillbehören ingår i köpet.

Jordabalken innehåller exempel på vad som är fastighetstillbehör. Uppräkningen är inte uttömmande. Man brukar säga att om det finns en ändamålsgemenskap mellan ett visst föremål och fastigheten, hör det till fastigheten. Säljaren måste naturligtvis också äga föremålet (och inte till exempel ha hyrt det).

För fastighetstillbehör gäller, utöver kravet på ändamålsgemenskap, att föremålet ska vara mer eller mindre fast förankrat på fastigheten. För byggnadstillbehör är detta inte nödvändigt.

Exempel på fastighetstillbehör är följande.

  • Byggnad (även lekstuga, friggebod, växthus,
    uthus)
  • Ledningar för el och VA
  • Stängsel
  • Flaggstång med lina
  • Träd och buskar
  • Naturlig gödsel
  • Solur
  • Brevlåda
  • Sandlåda
  • Grindar
  • Torkvinda
  • Flytbrygga

Exempel på byggnadstillbehör är följande.

  • Garderober och garderobsinredning
  • Duschkabin
  • Kylskåp
  • Inmonterad mikrovågsugn
  • Toalett och badrumsinredning
  • Persienner
  • Frys
  • Stege för sotning
  • Inbrottslarm
  • Spisfläkt
  • Mangel
  • Brandlarm
  • Badkar
  • Fönsterluckor
  • Hatthylla
  • Badrumsskåp
  • Radiatorer
  • Kamin
  • Torktumlare
  • Parabolantenn
  • Tvättmaskin
  • Torkskåp
  • Porttelefon
  • Centraldammsugare

Ibland kan det vara osäkert om ett visst föremål ska ses som ett byggnadstillbehör eller inte. Som exempel kan nämnas lamellgardiner. I så fall bör det anges i köpekontraktet om föremålet ska ingå i köpet eller inte.

Fastighetsmäklaren ska vid behov ta upp frågan om vad som utgör fast egendom och se till att parternas överenskommelser dokumenteras i köpekontraktet. Om ett visst föremål nämns i mäklarens objektsbeskrivning, kan man normalt förutsätta att det ingår i köpet.

Bostadsrätter

För bostadsrätter är läget delvis annorlunda. De föremål som föreningen har tillfört lägenheten, exempelvis vitvaror och hatthylla, kan säljaren aldrig undanta från köpet: säljaren äger ju inte föremålen utan det gör föreningen. Det gäller även om bostadsrättshavaren skulle ha bytt ut föremålen, exempelvis ersatt föreningens vitvaror med nya i samband med en köksrenovering. De nya vitvarorna kommer att ägas av föreningen.

I övrigt kan man hämta ledning från jordabalkens regler om byggnadstillbehör: sådana föremål som hade utgjort byggnadstillbehör om det hade varit fråga om en fastighet, anses ingå i köpet om de inte särskilt har undantagits i köpekontraktet.

Vill du bli uppringd?

Ditt meddelande är iväg!