Guide dolda fel
Dolda fel kan ställa till det på många sätt, men vad innebär egentligen ett dolt fel? Om du inte känner för att dyka ner i lagboken, låt oss förklara. Vi kommer att reda ut skillnaderna mellan dolda fel i hus och bostadsrätt, ge exempel på vanliga dolda fel, och förklara vilket skydd en dolda fel-försäkring ge
Dolda fel kan orsaka många problem, men vad innebär egentligen ett dolt fel? Istället för att dyka ner i lagboken, låt oss förklara. Vi kommer att gå igenom skillnaderna mellan dolda fel i hus och fel i bostadsrätt, ge exempel på vanliga dolda fel, och förklara vilket skydd en dolda fel-försäkring ger.
Definition av dolda fel
För att något ska klassificeras som ett dolt fel måste det uppfylla följande kriterier:
1.Felet måste ha funnits vid köptillfället.
2.Felet ska inte ha varit upptäckbart, trots noggrann besiktning.
3.Felet ska inte ha varit förväntat med hänsyn till bostadens ålder, skick och användning.
4.Felet påverkar bostadens marknadsvärde.
För att något ska klassificeras som ett dolt fel måste det uppfylla följande kriterier:
1.Felet måste ha funnits vid köptillfället.
2.Felet ska inte ha varit upptäckbart, trots noggrann besiktning.
3.Felet ska inte ha varit förväntat med hänsyn till bostadens ålder, skick och användning.
4.Felet påverkar bostadens marknadsvärde.
Trots att de grundläggande kriterierna är desamma, finns det skillnader mellan dolda fel i hus och bostadsrätt på grund av olika lagar som reglerar köpen. Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen, medan jordabalken gäller för husköp. Skillnaderna rör främst köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid både hus- och bostadsrättsköp. Dock säljs bostadsrätter oftare i “befintligt skick”, vilket gör det svårare att klassificera något som ett fel i en bostadsrättsaffär.
Om ett fel klassas som dolt faller ansvaret på säljaren. Vid husförsäljning är säljaren ansvarig för dolda fel i tio år från tillträdet, medan ansvaret för en bostadsrätt är två år. Som köpare är det viktigt att reklamera felet till säljaren så fort det upptäcks. Ersättning kan ges i form av avdrag på köpeskillingen, och om felet är allvarligt kan köpet hävas. Normalt kan ett köp endast hävas upp till ett år efter köpet.
I hus återfinns dolda fel ofta i bärande konstruktioner, såsom grund, stomme, bjälkar och takstolar. I både hus och bostadsrätter är våtutrymmen som badrum vanliga platser för dolda fel, ofta orsakade av fukt, mögel och röta från undermålig ventilation. Äldre våtrum kan sakna fuktspärrar vilket leder till skador, och felmonterade spotlights i nyare bostäder kan orsaka brännskador på ledningar eller isolering. Felaktig dränering och skadedjur är andra exempel på dolda fel.
Som köpare har du en omfattande undersökningsplikt, både vid hus- och bostadsrättsköp. Det innebär att du måste undersöka bostaden noggrant och inte kan åberopa fel som du borde ha upptäckt. Det är tillrådligt att ta hjälp av en besiktningsman om du är osäker. Besiktningen kan göras före köpet eller inkluderas som en klausul i köpekontraktet, vilket ger köparen tid att undersöka bostaden innan köpet blir bindande.
Säljaren har ingen generell upplysningsplikt som motsvarar köparens undersökningsplikt, men får inte undanhålla information på ett oärligt sätt. Det är ändå i säljarens intresse att upplysa om kända fel, då undanhållen information kan leda till skadeståndsansvar.
En mäklare är inte ansvarig för dolda fel, men ska informera köparen om all relevant fakta som framkommit om bostaden.
En dolda fel-försäkring kan köpas separat eller som en del av ett trygghetspaket, exempelvis Varudeklarerat. Denna försäkring tecknas normalt av säljaren och kan vara en trygghet för både säljare och köpare. Om ett dolt fel upptäcks, bedömer säljarens försäkringsbolag om det klassas som ett dolt fel. Om så är fallet, betalar försäkringsbolaget ersättning till köparen, och säljaren betalar en självrisk. Försäkringsbolaget representerar även säljaren vid tvister.
Kostnaden för en dolda fel-försäkring beror på försäkringsbeloppets storlek. För hus kostar försäkringen cirka 12 000 kronor och för bostadsrätt cirka 6 000 kronor. En besiktning krävs oftast innan försäkringen tecknas och kostar runt 4 000 kronor för en bostadsrätt och cirka 10 000 kronor för ett hus. Försäkringskostnaden är avdragsgill vid deklaration av bostadsförsäljningen.
Försäkringen täcker vanligtvis konstruktionsfel i grund eller stomme, och ibland felaktiga elinstallationer om de utgör en brandrisk. Det finns begränsningar och undantag, så det är viktigt att läsa villkoren noggrant.
En friskrivningsklausul i köpekontraktet kan befria säljaren från ansvaret för dolda fel. En sådan klausul innebär att köparen accepterar bostadens skick och därmed avsäger sig rätten att ställa krav på säljaren. Det är dock viktigt att köparen gör en noggrann besiktning innan köpet om en friskrivningsklausul finns med.
Jag misstänker dolda fel, hur går jag tillväga och vem ska jag kontakta?
Om du upptäckt ett dolt fel i ditt hus eller bostadsrätt ska du kontakta säljaren, oavsett om en dolda fel-försäkring finns eller inte. Säljaren kontaktar sedan sitt försäkringsbolag.
Vad räknas som dolda fel vid husköp och fel i bostadsrätt?
Felet ska inte ha varit upptäckbart vid besiktning, måste ha funnits vid köptillfället, inte ha varit förväntat med hänsyn till bostadens ålder och skick, och påverka bostadens marknadsvärde.
Hur länge gäller dolda fel-försäkring?
För hus gäller försäkringen i tio år och för bostadsrätt i två år från tillträdet.
Dolda fel, hur länge kan jag rapportera ett fel?
Som ägare av ett hus, fritidshus eller sommarstuga kan du rapportera dolda fel i upp till tio år. Som ägare av en bostadsrätt kan du rapportera dolda fel i upp till två år.